巴曙松：疫情冲击下的中国房地产业：变化与趋势
中国的房地产市场目前处于转型的过程中，再叠加新冠肺炎疫情的冲击，产生了很多新的趋势。
一是房地产调整周期与疫情叠加，去化压力增大。从2015年到现在，房屋的新开工面积呈现稳步上升趋势，而商品房的销售面积从2017年到现在稳中趋跌。
二是当前房地产行业的资产负债率大致为80%，基本处于历史高位。受到疫情的冲击，很多城市的房地产企业销售回款受到明显的影响，债务陆续到期，使得现金流压力增大。
三是疫情严重影响成交量，恢复缓慢。一手房方面，因疫情的急速蔓延，超过95%的城市新增房源遭遇“零供应”，出现了陡峭的一手房成交量的下降。二手房方面，二月市场成交量连续三周几乎“零成交”，三月以来依旧处于成交比较低迷的状态。
四是房企现金流受阻，偿债压力陡增。根据平安证券研究所测算，2020年房企境内债券到期5902亿元，海外发债到期2136亿元，房地产信托到期6544亿元，合计约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19%。2月到期金额为672亿，3月到期金额增至1240亿，逐月上升，7月到期值达到峰值1490亿。
在新特点、新趋势叠加疫情影响的情况下，未来中国房地产市场的发展趋势将在以下多个方面出现新的基本变化。
房地产开始进入政策相对平稳、房价相对平稳的“双稳周期”，房地产市场开始呈现结构转型、行业洗牌、商业模式更新升级、商业规则变化的特征。
国内房地产加速进入存量市场阶段，一方面增量需求仍在，但改善性需求逐渐占据主导地位。这次的疫情冲击给人们带来很多观念、生活方式上的影响，也对城市在应对疫情和公共医疗方面提出了更高的要求。
这次疫情暴露出国内的城市化过程中存在对于部分人群融入城市化的制度建设和提供支持的不足。这部分流动人口在城市长期居住意愿越来越强烈，产生了非常巨大的流动人口租房的需求。所以房地产市场要考虑租和售如何同时得到很好的发展。
老旧小区和物业服务，特别是老旧小区的改造，再加上物业服务的需求，在疫情之后会有一个比较强的爆发。这次疫情体现出物业管理能力较强的小区和物业管理低效率的小区在应对冲击方面有天壤之别，小区的互助能力、维持秩序等能力会成为非常重要的特性。
从过去20多年房地产市场开发以来高歌猛进的增量市场逐步进入到存量市场。二手房日益成为中国房地产市场重要的新增力量，预计未来5～10年内二手房的交易会从目前的6万亿增长到10万亿，而且会逐步超过一手房的交易。
随着二手房交易的活跃，中国的房地产市场在供求方面出现了一些结构性的变化。很多购房者、消费者往往也是一个二手房的供应者，这就使得一手房交易的渠道渗透率会明显提高，如何提供一、二手房之间全产品线客户需要的信息和各种交易的支持显得尤为重要。
从开发商的角度来看，开发商的规模在逐步做大，行业集中度在提高，但是它的商业模式转变总体的进展并不是很大。未来需要比拼的不仅仅是融资能力，还包括自身综合的产品开发能力、销售能力、后期的物业服务能力及多业态的产品服务能力。
从供求结构来看，房地产市场开始呈现一个很重要的特点，即从原来的卖方市场慢慢地转向买方市场，这就使得定价的话语权在逐步地从卖方转向买方。
这次疫情冲击下，企业主动或被动地从线下交易转移到线上交易，连带会产生一个巨大的、高密度的信息需求，这就对开发商、销售机构的能力造成了考验。
因为疫情冲击，消费者被迫短时间内接受并适应线上看房、沟通的方式，使得商业模式的切换和升级更快到来。那些能够满足消费者新的痛点和诉求的企业才能在这一轮洗牌中占据优势。
未来，政府需要通过一系列政策措施稳定房地产市场，同时帮助房企尤其是中小房企渡过难关：一是因企施策，出台纾困政策，降低企业资金和债务风险。二是适度定向宽松，保障交易市场稳定和持续发展。三是迎接线上化趋势，鼓励新业态发展。四是适时推出行业标准和规范，推动市场秩序健康发展。
文章来源：《大河报·大河财立方》2020年5月7日-5月13日（文中观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）
本篇编辑：鞠諃諃